TASSE SECONDA CASA 2021

Casa e tasse: le imposte nella compravendita immobiliare


In questo articolo cerchiamo di risolvere tutti i dubbi su tasse e costi relativi alla seconda casa:

 

● Tasse al momento dell’acquisto;

● Tasse per il mantenimento.

 

1. Le tasse per l’acquisto della seconda casa

Anzitutto tieni ben presente che, al momento dell’acquisto di una seconda casa (come per la prima del resto) ci sono alcune spese da sostenere, che non sono propriamente tasse, ma sono costi obbligatori perché il passaggio di proprietà sia valido.

 

A seconda di chi sia il venditore (è un privato? Oppure è un’impresa?) ci sono importi diversi.

Vediamoli:

 – Acquisto tra privati 

Se acquisti la tua seconda casa da un privato, i costi da sostenere sono:

● 9% di imposta di registro (sul valore della casa);

● 50 € di imposta ipotecaria;

● 50 € di imposta catastale.

Inoltre, tra privati, NON esiste l’IVA 

L’altro caso riguarda la seconda casa NUOVA acquistata da un’impresa edile.

– Acquisto da impresa (soggetta ad IVA)

Come tutte le aziende, anche le imprese edili sono obbligate a tenere conto dell’IVA nelle loro fatture di acquisto e vendita.

Per questo motivo, i costi sono diversi.  Ti porto un esempio così che ti sia tutto chiaro.

Acquistando  da un costruttore edile dovrai pagare:

● il 10% di IVA, che sale fino al 22% in caso di immobile di lusso;

● 200 € di imposta di registro;

● 200 € di imposta ipotecaria;

● 200 € di imposta catastale.

 

Successivamente all'acquisto della seconda casa, quali sono le tasse da tenere in considerazione?

2. Le tasse di “mantenimento” della tua seconda casa

Spero perdonerai il termine virgolettato, ma è la parola che più rende il concetto. Ci sono tre importi fissi annuali: IMUTASI TARI.

 

NOTA: Dal 2020 IMU e TASI vengono gestite insieme con un solo pagamento. Noi le abbiamo tenute separate per descrivertele con chiarezza, spiegarti come sono composte e di quali agevolazioni potresti usufruire per ciascuna.

 

Vediamoli uno per uno.

1 – L’IMU (Imposta Municipale Unica)

L’IMU indica la cifra da pagare per la seconda casa, che include tutte le microtasse e le imposte sulla proprietà.

Per calcolare l’IMU è necessario avere sottomano questi dati sulla tua seconda casa:

● La rendita catastale non rivalutata e le eventuali pertinenze (garage, soffitte, cantine);

● L’aliquotadal valore base di 7,6 ‰, ma che può essere modificata dal Comune;

● La quota di possesso (è solo tua o è in proprietà con altre persone?);

● Se, in caso di affitto, è a canone concordato o comodato (due termini che approfondiremo più avanti nell’articolo);

● Se l’immobile ha un valore storico/artistico.

 

Una volta che hai queste informazioni inseriscile in questo calcolatore e avrai una cifra indicativa del valore IMU della tua seconda casa.

 

Sottolineo che è un valore indicativo, da non considerare come preciso al 100%.

2 – La TASI (TAssa sui Servizi Indivisibili)

la TASI è una somma da pagare al Comune (in cui si trova la casa) per i servizi pubblici, come la sistemazione dell’asfalto o l’illuminazione stradale, la sicurezza e la protezione delle aree pubbliche.

Gli elementi fondamentali da considerare per il calcolo della TASI sono:

● la rendita catastale;

● il coefficiente catastale;

● l’aliquota di riferimento.

Tieni presente che I coefficienti catastali per il calcolo Tasi variano a seconda della categoria catastale e della tipologia di immobile di riferimento.

Per informazione ti dico che la formula da applicare per il calcolo è:

rendita catastale x 1,05 (rivalutazione del 5%) x coefficiente catastale x aliquota /1.000

Ma mi rendo anche conto che vista così è complicata, quindi ti rimando a questo calcolatore.

 

3 – La TARI (TAssa RIfiuti)

La TARI è la cifra da pagare al Comune per la raccolta dei rifiuti. Il calcolo esatto della cifra è stabilito dal Comune e comprende questi elementi:

● Superficie della casa, in metri quadri e dati catastali;

● Periodo di riferimento (quanti mesi è stata utilizzata la casa);

● Persone all’interno della famiglia;

● Quota fissa (metri quadrati moltiplicati per il numero di persone);

● Quota variabile (la parte stabilita dal Comune per la raccolta dei rifiuti);

● Quota provinciale del 5%.

 

 

Queste sono le tasse da pagare per il mantenimento di una seconda casa.

Calcola che ci sono delle agevolazioni che ti permetteranno di risparmiare su queste tasse. 

Vediamo insieme quali sono i casi.

3. Tasse sulla seconda casa: Ecco i casi in cui puoi risparmiare!

Non sempre ti devi subire il pagamento completo dell’IMU e della TASI. Ci sono tre situazioni in cui si può risparmiare.

Eccole.

 – Il caso della comproprietà

Se la seconda casa è di proprietà di più persone (si dice in comproprietà), non devi pagare tu per tutti, ma ognuno ha la parte di spesa – dato che ognuno possiede una “parte” della casa.

 

 – Lo “Sconto” sulla TASI e sulla TARI da parte del Comune

Sì, so che sembra impossibile ma il Comune (in cui si trova la seconda casa) può ridurre la TASI e la TARI in qualche caso.

 

Puoi infatti avere una riduzione della TASI se…

● La seconda casa è utilizzata da una sola persona;

● La seconda casa viene utilizzata in modo discontinuo. Per definizione la “seconda casa” non è l’abitazione principale, ma viene abitata solo in alcuni periodi dell’anno e in qualche weekend – ossia in modo discontinuo;

● Il proprietario vive all’estero per più di 6 mesi l’anno;

● La seconda casa rientra nei Fabbricati rurali ad uso abitativo. Significa che la casa è utilizzata per l’attività agricola nei terreni circostanti. Insomma, se non sei il titolare di un’impresa agricola non rientri in questa casistica.

● In modo simile, la TARI viene ridotta se dimostri di vivere nella seconda casa solo ogni tanto e in qualche periodo.

In fondo si paga sui rifiuti prodotti!

Se utilizzi la casa solo nel weekend produrrai meno spazzatura e quindi hai diritto ad uno sconto.

Naturalmente queste sono le condizioni generali, per avere le informazioni precise (e fare richiesta di riduzione) puoi rivolgerti all’Ufficio Tributi del Comune in cui si trova la seconda casa.

L’ultima agevolazione riguarda sia l’IMU che la TASI e si tratta del comodato d’uso gratuito.

 

 – Il caso del comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso è un contratto con cui il proprietario di qualcosa permette ad un’altra persona di utilizzare quel qualcosa per un certo periodo di tempo, con l’obbligo di restituirla.

Per avere una riduzione è necessario che tu decida di voler far vivere i tuoi figli nella tua seconda casa, gratuitamente. In questo caso hai una riduzione del 50% della base imponibile, ossia il valore da cui si parte per calcolare l’IMU e la TASI.

 

Anche qui ci sono dei requisiti:

● L’inquilino deve vivere in Italia e avere come residenza principale l’abitazione;

● Tu, proprietario, devi possedere solo 2 case in tutta Italia: la tua casa principale e la seconda casa da dare in comodato;

● Il comodato d’uso gratuito deve essere certificato da un contratto scritto.

● E nel caso tu decida di dare in affitto la tua seconda casa, nei periodi in cui non la utilizzi? Avresti diritto a qualche agevolazione? . Vediamo quali nel prossimo punto.

 

 – Seconda casa in affitto: ecco come funziona la tassazione

In caso tu decida di affittare la tua seconda casa, potresti aver diritto ad una riduzione sulla spesa per IMU e TASI.

È il caso dell’affitto con canone concordato (un particolare contratto, nato per incentivare canoni mensili più bassi), in cui IMU e TASI sono ridotte del 25%.

Purtroppo, questo contratto è valido solo:

● nei Comuni capoluogo di provincia oppure

● nei Comuni confinanti con le aree metropolitane di Catania, Venezia, Genova, Bologna, Roma, Milano, Firenze, Torino, Palermo, Bari e Napoli

e quindi non puoi avere una riduzione al di fuori di queste aree.

Questo è l’unico caso per l’IMU. Invece, Per la TASI hai diritto ad un’ulteriore agevolazione.
È il caso del contratto “a canone libero” in cui devi pagare solo una percentuale della tassa (tra il 70 e il 90%), valore deciso dal Comune in cui si trova la seconda casa.

In tutti gli altri casi, dovrai pagare l’importo completo di entrambe le tasse.